法定共用部分と規約共用部分の違いを学ぶ 【管理業務主任者試験】勉強レポート　Vol.4(7/13号)　

65歳の管理業務主任者試験チャレンジ、今週は民法から抜け出して、区分所有法の勉強です。

「共用部」と「専有部」という言葉は、管理員として普段からとてもよく使います。
しかし、区分所有法という法律に沿ってきちんと理解したことは今までありませんでした。
改めて勉強してみて納得。正解の部分と少し誤解して覚えている部分がありました。

今週（7/6～7/12）の勉強時間と学習の進捗

目標勉強時間	300時間
今週の勉強時間	18時間（1日当たり約3.6時間）
累計勉強時間	76時間
目標までの残り時間	残り 224時間

今週朝勉強できたのは5日間、コンスタントに朝勉強ができました。しかし、朝勉強以外の時間がとれず、結果、今週は18時間です。
毎週１日は図書館で勉強する、などの勉強時間の確保が課題です。

区分所有法の「共用部分」を過去問から学ぶ

「専有部」と「共用部」の違いや範囲は、普段の業務のなかでしっかりと身についているつもりでした。
しかし過去問題にチャレンジしてみると、初めて聞く用語が出てきました。

共用部分に関する2020年の過去問題

※2026年版出る順管理業務主任者過去問題集（LEC)からの出題です。

誤りは3番です。
「区分所有者全体の利害に関係する場合」なので、別段の定めがなくても区分所有者全員で管理することになります。
これは経験上わかりました。

しかし、ここで知らない用語を発見しました。
「法定共用部分」と「一部共用部分」の2つです。

法定共用部分と規約共用部分の違いを理解する

共用部分には、大きく分けて法定共用部分と規約共用部分の2種類があります。
そういえば聞いたことがあります。
すっかり忘れていました。

法定共用部分	支柱、外壁、屋根、エントランス、共同廊下、エレベーター室など、建物の構造上や運用上必須となる部分。
規約共用部分	管理規約で定めた、居住者全員で共有する部分。

管理室や集会室、ラウンジなどは規約共用部分にあたります。規約共用部分は、「管理規約」による規定が前提になります。
この規約共用部分は竣工時には開発したデベロッパーが設定しています。しかし、その後管理組合で変更することが可能です。
一方で法定共用部分は、規約で専有部分に変更することはできません。

【主な規約共用部分】
管理事務室、集会室、居住者専用のゲストルーム、居住者用ゴミ置き場　など

管理員の経験から理解できた規約共用部分

1階の住戸が退去した際に管理組合で購入して、来訪者が利用できるゲストルームに変更したことがありました。
専有部から規約共用部への変更だったんですね。

一部共用部分とは？全体共用部分との違い

ここまで見てきた「法定か規約か」は、共用部分の“成り立ち”による分類です。
共用部分にはもうひとつ、“使う人の範囲”による分類があります。区分所有者全員が使う「全体共用部分」と、一部の所有者だけが利用することが明らかな「一部共用部分」です。
つまり一部共用部分にも、構造上明らかな法定のものと、規約で定めたものの両方があり得ます。
過去問の選択肢1「共用部分には全体共用部分と一部共用部分がある」は、この“使う人の範囲”の軸を指していたわけです。

【一部共用部分の具体例】
・店舗併用マンション： 1階の店舗区画の人だけが使う専用の搬入口やゴミ置き場。
・複合型マンション： 下層階がオフィス、上層階が住宅で、オフィス階の人だけが使うエレベーターや廊下。

一部共用部分と管理組合の関係

過去問の選択肢に「一部共用部分を管理する団体は、全体共用部分を管理する団体とは別に、当然に団体が構成される。」とありました。
区分所有者全員の利害に関係がない一部共用部分については、それを利用する区分所有者だけで管理する団体（管理組合）が構成される、という規定です。

これはその通りなのですが、実際には全体の管理組合の中にミニ管理組合ができるようなもの。管理規約も個別になるので、かなり煩雑になります。
そこで、「一部共用部分であっても、管理は全体管理組合で行う」と管理規約で規定しているケースが実態として多いといわれています。

タワーマンションで経験した複数の管理組合

以前勤務していたタワーマンションは大手デベロッパーの地域再開発エリアでした。
そこでは、「住宅管理組合」、「棟別管理組合」、「敷地管理組合」の3組合で構成されていました。

りす丸は住宅管理組合の管理員として仕事をしていましたが、複数の管理組合間の調整があり、正直、「どうしてこんなに複雑に管理するのだろう」と思っていました。

しかし今回、共用部分と一部共用部分の違い、それに伴う管理組合の構成を勉強して、その意味が初めてわかりました。
それぞれの成り立ちで管理組合が分かれて構成されているのが本来の形だったと理解できました。

まとめ｜区分所有法を学んで共用部分の理解が深まった

区分所有法に関しては普段の業務と深い関連があるので、ある程度はわかっていると考えていました。
しかし、聞きなれているはずの「共用部分」という言葉ひとつをとっても、実はまだまだ理解していなかったのを今回の勉強で実感しました。

区分所有法に続いて標準管理規約、マンション管理適正化法など、7月は法令関係の勉強を頑張ります。
「管理業務主任者試験挑戦記」はできるだけ毎週更新していきます！応援してください！