マンション管理組合では、「理事長」と「管理者」という2種類の執行者を選任しています。
りす丸も、理事長＝管理者と理解していて、同一のものと思っていました。
今回、区分所有法を勉強する中で、実は、理事長と管理者は本来別々の存在ということを知りました。
理事長＝管理規約に則って選任された理事会のリーダー
管理者＝区分所有法上のマンションの代表者、代理人
区分所有法上の管理者と管理組合、理事会との関係を今回は勉強しました。
【今回学んだこと】
- 理事長と管理者は、実は別々の存在
- 管理者＝区分所有法上の代理人、理事長＝理事会のリーダー
- 多くのマンションで理事長＝管理者なのは管理規約の規定による
- 「第三者管理方式」で理事長と管理者を分離するケースが増加中
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今週（7/27～8/2）の勉強時間と学習の進捗
| 目標勉強時間 | 300時間 |
| 今週の勉強時間 | 15時間（1日当たり約2.5時間） |
| 累計勉強時間 | 121時間 |
| 目標までの残り時間 | 残り179時間 |
今週勉強できたのは6日間。
休日に図書館で6時間ほど勉強したので、実はその他の日程では1日2時間も勉強できませんでした。
来週は夏休みやお盆など家庭内の行事も多そうなので、勉強時間が確保できるか少し不安です。
マンションの管理者とは？
そもそもマンションの管理者とはどのような役割と権限を持っているのでしょうか。
区分所有法の条文から確認しました。
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって管理者を選任し、又は解任することができる。
管理者は総会の普通決議で選任されます。
区分所有法 第二十六条
管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
第2項 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。
区分所有法上の管理者とは、総会の普通決議によって選任される区分所有者を代理する権限者という位置づけになります。
理事長と管理者の役割の違い
| 理事長 | 管理者 | |
|---|---|---|
| 根拠 | 標準管理規約（役員組織） | 区分所有法（法律上の代表者） |
| 立場 | 理事会のリーダー | マンションの法律上の代表者・代理人 |
| 選出方法 | 理事の互選 | 総会の決議 |
| 主な役割 | 理事会を招集・進行し、業務を執行する | 総会を招集し、共用部分の管理や契約を行う |
多くのマンションでは理事長＝管理者
- 理事長＝理事会のリーダー
- 管理者＝マンションの法律上の代理者
この違いはわかりましたが、実際の運営では多くのマンションで理事長が管理者を兼ね、総会ではなく理事会の互選で選出されています。
それは、区分所有法第25条に則り、「理事長は区分所有法に定める管理者とする」と管理規約に規定されているからなのです。
りす丸お住いのマンションの管理規約を確認してみましょう。この定めがない場合には、管理者を理事長とは別に選任しなければなりません。
理事長と管理者を分離する「第三者管理方式」
理事長＝管理者ではなく、区分所有者（住民）以外の外部の専門家や管理会社を「管理者」に選任する方式を総称して「第三者管理方式」と呼びます。
第三者管理方式には、主に下記に2パターンの方式があります。
パターン①：理事会設置型（理事長と管理者を完全に分離）
- 管理者: 管理会社やマンション管理士（業務執行を担当）
- 理事長：理事会: 区分所有者の代表（管理者の業務をチェック・監督する立場）
「理事長（住民の代表）」と「管理者（業務のプロ）」が完全に分離し、双方のチェック＆バランスが機能する形態です。
パターン②：理事会非設置型（管理者管理方式）
- 管理者：管理会社やマンション管理士（業務執行を担当）
- 理事長・理事会：「廃止」
「理事長」という役職自体がなくなり、管理者が直接「総会」に対して報告・提案を行います。住民の役員負担はゼロになりますが、管理者を誰が監督するのか（監事の強化など）が非常に重要な課題となります。
りす丸理事のなり手不足や責任を回避する風潮から、第三者管理方式を採用するマンションは増加しています。
管理者に関する2017年の過去問題
※2026年版出る順管理業務主任者過去問題集からの出題です。
【設問】
管理者に関する以下の記述は、区分所有法の規定によれば正しいか。
管理者を解任する場合には、集会において出席した区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による決議が必要である。
回答は「誤」です。
管理規約で理事長＝管理者と規定されている場合には、理事会の決議で理事長の解任が可能、規定されていない場合においても普通決議で解任可能です。
まとめ：理事長＝管理者は管理規約で規定されている
先週実施された通常総会で、理事長の権限に関してとても気になったので、設備編の勉強に入る前に理事長と管理者の関係に関しておさらいをしました。
マンション管理組合の理事長の存在が非常に重要なのは、理事長が管理者を兼ねるという管理規約の規定が大きく影響しているのが理解できました。
今回は、普段何気なく使っている「理事長」という言葉の裏側にある法律の仕組みを知ることができました。管理員として働く中でも、管理規約や管理方式を見る視点が一つ増えたように感じています。
最近の管理の流れでは、区分所有者以外の管理会社やマンション管理士に管理を委託する「管理者管理方式」を採用するマンションも増加しているようです。
区分所有法や管理規約と管理方式の関係性も、今年の試験では出題される可能性が高まっているように感じました。
今後の区分所有法改正でも管理方式は重要なテーマになるため、試験でも注目したい分野です。
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