マンションの大規模修繕工事とは？現役管理員が「本当に必要な工事」を解説

「大規模修繕工事」、その名称通りマンション住民にとっては避けられない超大型の修繕工事です。
しかし、こう感じたことはありませんか？

• そもそも何をする工事なのかよくわからない
• 本当に必要なのか疑問
• なぜこんなに費用が高いのか納得できない

この記事では、現役管理員として実際の現場を見てきた立場から、
大規模修繕工事の“本当の正体”を、正直に解説します。

建築士に教わった大規模修繕工事の正体

りす丸が管理員になって５年目を迎えた時に、「大規模修繕工事」をはじめて経験しました。
スケジュールの調整や居住者への連絡、工事関係者の受け入れなど、とても大変だったのを今でも覚えています。

そんな中で、工事を監修している建築士との間でこんな会話がありました。

「大規模修繕工事って、どんな工事か知ってる？」
「15年に1回、マンションの傷んだ箇所をまとめて修理する工事ですね」
「ちょっと残念、その答えは50点！」
「外壁に足場を組むか組まないかで、“大規模”かどうかが決まるんだ。外壁の防水やひび割れを防ぐ工事ために足場を組む、それが大規模修繕工事の正体です。」
「防水用のシーリング材はだいたい15年で劣化するから、それを更新するのが本来の目的。それ以外の工事は、すべて付帯工事にすぎないんだよ。」

この会話、まさに目からうろこが落ちたような…
大規模修繕工事の本質は、「足場」にあったのです。

大規模修繕工事の正体は足場工事

改めて整理すると、大規模修繕工事の定義はシンプルです。

外壁に足場を組んで行う工事＝大規模修繕工事

足場を組む理由は、防水シーリングの打ち替えなど外壁補修のためです。
シーリング材とは、外壁のタイルやパネルのつなぎ目を埋めているゴム状の素材のことです。紫外線・雨風・温度変化によって約15年で硬化・劣化し、そのまま放置すると漏水や腐食へとつながります。
これを防ぐための改修工事に足場が必要になります。

そして、足場の設置と解体だけで相当の費用と日数がかかるため、「どうせ足場を組むなら一度にまとめよう」という発想が生まれます。
ここから工事の中身が膨らんでいくのでした。

マンション大規模修繕工事は「必須工事」と「付帯工事」に分けられる

足場の架設をポイントとして分類すると、工事内容はシンプルに整理できます。

足場を組まなければできない改修工事＝必須工事
足場が無くてもできる改修工事＝付帯工事

必須工事｜足場が必要な外壁・防水工事

防水シーリングの打ち替えと外壁補修が中心です。
シーリング材は約15年程度で劣化し、放置すると外壁内部への雨水浸入・躯体腐食につながります。
これを防ぐために足場を組んで行う工事が大規模修繕工事の「本体」です。

具体的には以下が含まれます。

• 外壁シーリング打ち替え
• 外壁タイル・モルタルの補修
• 屋上・バルコニーの防水工事
• 鉄部塗装（手すり・扉など）
• 架設工事

これらは周期的に必ず行う必要があり、先送りすればするほど建物の劣化が進みます。
ただし建築技術の進歩により、必ずしも15年周期ではなく、状況が良好であれば先延ばしも可能です。

付帯工事｜設備更新やリニューアル工事

給排水設備・電気設備・消防設備・エレベーターなど、建物の機能を維持するための設備系工事がここに含まれます。

具体例を挙げると、

• 給水ポンプ・排水ポンプの更新
• 給排水管の洗浄・部分補修
• 受変電設備・照明設備の更新
• 消防設備（感知器・スプリンクラー）の点検・補修
• 共用部の防犯カメラ・インターホン更新

などです。

さらに、足場がなくても実施できる改装・リニューアル工事も、大規模修繕工事に組み込まれるケースがあります。

• エントランスホールの改装
• 共用廊下の壁紙交換
• 集会室の改装

これらは本来、不具合が発生した時点で対応するのが原則です。

マンション大規模修繕工事の費用が膨らむ理由

大規模修繕工事では、実は「必須工事」さえ実施すればOK。
しかし、実際の現場では、必須工事に付帯工事がプラスされて大きく膨らんでいるのが事実です。

その理由は、管理会社にとって

大規模修繕工事＝大規模売上工事

だからなのです。
管理会社にとっては、間違いなく大規模修繕工事は15年に一度の大きな売上機会です。
工事の項目が多いほど受注金額が膨らみ、「大規模修繕工事」として一式でまとめられます。
そのことで、

• 工事の承認が取りやすくなる：総会で一括承認
• 個別に相見積もりを取られる可能性が低くなる

結果として大規模修繕工事に含むことで、管理会社としてはコントロールしやすくなるのです。

管理会社が一括工事を提案しやすい理由

ただし、管理会社が意図的に売り上げを吊り上げようとしているかといえば、必ずしもそうではありません。
管理会社にとっては、大規模修繕工事で一括して改修工事を実施することが、何よりも合理的です。

付帯工事の内容を、それぞれ個別に提案・実施しようとすると、管理の手間と時間がかかります。
多くのマンション物件をかかえて、管理会社のフロント営業には個別案件を丁寧に対応する時間が取れないのも事実です。

＼管理会社のフロント営業はなぜ忙しいのか？その実態をまとめました。／

大規模修繕工事は居住者にとっての「生活ストレス」

実際に大規模修繕工事を経験すると、居住者の生活にはかなり大きな影響があります。
特に長期間の足場設置が始まると、

• ベランダに洗濯物が干せない
• 窓を開けづらい
• 工事音が毎日続く
• ベランダ前を職人が行き来する
• 日中もカーテンを閉める生活になる

など、“想像以上のストレス”を感じる人が少なくありません。

最近では在宅勤務の居住者も増えているため、
「会議中に工事音が入る」
「落ち着いて仕事ができない」
という相談を、管理室で受けることもあります。

さらに、高齢の居住者ほど、
「いつ終わるのかわからない工事疲れ」
を感じやすい傾向があります。
工事そのものは建物維持に必要ですが、工期が長くなるほど、居住者の負担も確実に増えていきます。

だからこそ、
「本当に今まとめて実施する必要がある工事なのか？」
を分解して考える視点が重要なのです。

大規模修繕工事は「分解して検討」した方がよい理由

実は、付帯工事を含めた大型の修繕工事をフルリニューアルで住環境が改善されると歓迎する居住者も少なくはありません。
しかし、大規模修繕工事は、まとめるより分解して検討した方が、居住者にとってメリットが大きいのは間違いありません。

修繕積立金の相場や値上げになる理由をまとめました。合わせてお読みください。

まとめ：大規模修繕工事の「正体」を知ることが、修繕積立金を守る第一歩

大規模修繕工事についての要点を整理します。

・大規模修繕工事の本体は「足場を組んで行う防水・外壁補修工事」
・工事は「必須工事」「付帯工事」の2種類に分解できる
・費用と工期が膨らむのは、付帯工事が一括で同時に実施するから
・分解して検討することで、工期短縮・費用の適正化・居住者負担の軽減につながる

工事期間が短いほど、居住者の生活への影響は少なくなります。そして、大規模修繕工事の工事期間が短くなるほど、修繕積立金の負担も軽くなります。
「大規模修繕工事＝大がかりなものほど良い」ではなく、「必要な工事を必要な分だけ」という視点を持つことが、長い目で見た修繕積立金の節約につながります。

大規模修繕工事についてよくある質問

大規模修繕工事とは、具体的にどんな工事ですか？

一言でいうと、外壁に足場を組んで行う防水・外壁補修工事です。外壁のつなぎ目を埋めているシーリング材（ゴム状の素材）が約15年で劣化するため、それを打ち替えることが本来の目的です。この工事に足場が必要なことから「大規模」と呼ばれます。

なぜ15年に1回と言われているのですか？

外壁のシーリング材が、紫外線・雨風・温度変化によっておおよそ15年で硬化・劣化するためです。放置すると外壁内部への雨水浸入や躯体の腐食につながります。ただし、建築技術の進歩により、状態が良好であれば周期を延ばすことも可能です。

「必須工事」と「付帯工事」の違いは何ですか？

足場がなければできない工事が必須工事（外壁シーリング打ち替え・タイル補修・屋上防水・鉄部塗装など）、足場がなくてもできる工事が付帯工事（給排水設備更新・防犯カメラ更新・エントランスリニューアルなど）です。この2つは必ずしも同時に行う必要はありません。

工事中の生活への影響はどのくらいありますか？

足場が設置される期間中は、ベランダに洗濯物が干せない・窓を開けづらい・毎日工事音が続く・日中もカーテンを閉める生活になることがあります。在宅勤務の方はオンライン会議への影響、高齢の方は「工事疲れ」を感じやすい傾向があります。工期が長くなるほど居住者の負担も増します。

付帯工事は必ず大規模修繕工事に含める必要がありますか？

いいえ、含める必要はありません。付帯工事（設備更新・リニューアルなど）は本来、不具合が発生した時点で個別対応するのが原則です。必須工事だけに絞れば工期を大幅に短縮でき、居住者の負担軽減・費用の適正化にもつながります。内容を分解して検討することが管理組合にとってのメリットになります。

修繕積立金はどのように使われますか？

突発的な修繕は一般会計、大規模修繕工事などの大型改修は特別会計（修繕積立金）で対応します。工事の規模・周期・付帯工事の含め方によって積立金の過不足が生じるため、「本当に必要な工事を必要な分だけ」という視点が積立金を守ることにつながります。