【管理員の漏水対応③】管理室に常備すべき「漏水7つ道具」｜これさえあれば新人管理員も詰まない

マンションの住民から、突然漏水の連絡！
勤務してまもない新人管理員にとっては大ピンチ、「漏水」と言われても、何をどう対処すればよいのかわからず、おろおろして結果、床を濡らしてしまい、居住者からクレーム、上司からも注意されてしまった経験はありませんか。

りす丸も初めての漏水トラブルの時には、何もできずに立ちつくしてしまいました。
そして、同じような漏水トラブルを何度も経験して、一つの事に気づきました。
それは、「漏水トラブル」には対応できる道具が絶対必要！という事実です。

今回の記事では、マンション管理員が漏水トラブルに対応するために備えておきたい「漏水7つ道具」を現役管理員の経験からご紹介します。
7つ道具をきちんと常備すれば、新人管理員もベテラン並みのトラブル対応が可能になります。

漏水対応は「スキル」より「装備」で決まる

マンション管理員にとって漏水トラブルは大敵、りす丸もはじめて漏水に遭遇した時どうすればいいのかわからずオロオロしました。
しかし、何度か経験をしてわかったことがあります。
漏水の対応は意外とシンプル。

• 水が出ている場所を特定する
• それ以上広がらないように止める

これだけです。
逆に言えば、
この2つができない理由のほとんどは――
「見るための道具がない」
「止めるための道具がない」
ただそれだけです。

なぜベテランほど道具を重視するのか

漏水の発生源は、たいてい

・天井裏
・キッチン裏
・ユニットバス裏
・PS（パイプスペース）

など、「見えない場所」です。
つまり、「目で見えないものを探す仕事」それが漏水対応。
だからベテラン管理員ほど、口をそろえてこう言います。
「漏水は道具が9割」
りす丸の経験上、必要な道具は大きく3種類。

この3つが揃えば、
やるべき手順も明確になります。

そこで、いつ漏水が発生してもすみやかに対処できる漏水対応キットをご紹介します。
りす丸は「漏水7つ道具」と読んでいます。
漏水対応方法は、どの管理会社のマニュアルにも載っていません。
現場対応の積み重ねでそろえた、実践的なセットです。

備えあればうれいなし「漏水7つ道具」とは

どうしたらいいかわからない初めての漏水トラブル。
しかし、この「漏水7つ道具」をそろえておけば、新人管理員もベテラン対応ができる！

道具	なぜ必要か	安物NGな理由
防水デジカメ	証拠記録	スマホは水没・破損リスク
LEDライト	暗所調査	300lm以下では見えない
伸縮点検鏡	死角確認	ミラーなしは詰む
ウレタン手袋	ケガ防止	軍手は貫通してケガのおそれあり
きれいな脚立	室内作業	作業用の汚い脚立は嫌われる
ペットシート	吸水	雑巾では吸水しきれない
防水テープ	応急処置	ビニールテープでは水は止まらない

防水デジタルカメラ

りす丸も最初は、自前のスマホで撮影していました。
でもある日、手がすべってスマホが水の溜まった床下に落下。
自前スマホなので会社から補償もなし。ただの自腹事故です。
漏水現場では、

など、スマホには危険が多すぎます。

防水7つ道具のデジカメには、防水機能と耐衝撃機能が欠かせません。
PENTAXデジタルカメラ WG-1000なら、15ｍ防水なので水溜りに落下しても問題なし、耐衝撃、防塵機能がついて漏水現場撮影には最適です。

高輝度LEDワークライト

天井裏や配管スペースは、想像以上に真っ暗です。
スマホのライトでは水滴が全く見えず、りす丸も見落として再クレームになったことがあります。
おすすめは2種類の使い分け。

• ペンライト：狭い場所のピンポイント照射
• ワークライト：据え置きで広範囲を照らす

ペンライトは漏水箇所をピンポイントに探るの役立ちます。
数メートル先のスラブまで見渡すのであれば最低500lm（ルーメン）以上の光量が必要です。

300lm以下	手元の配管やシロアリの痕跡をじっくり見るには良いが、奥まで見通せない。
300lmから800lm	数メートル先までしっかり照らせる。ペンライトとしてはこの辺りが主力。
800lm以上	非常に明るいが、狭い場所だと壁や断熱材の反射で眩しすぎて、細部が見えなくなる。

ワークライトは

• マグネットで固定できる
• 両手が空く
• デジカメ撮影がしやすい

という点で、漏水調査だけではなく、地下スペースや倉庫の中などの暗い場所での作業にも威力を発揮します。

 500ルーメン以上の高輝度ペンライトはこちら

 折りたためる小型サイズの据え置き型ワークライトはこちら

伸縮点検鏡（ミラー）

せっかく点検口から天井裏を除いたのに目の前にケーブルや配管があって向こうが見えない、というのも実は漏水調査のあるあるです。
伸縮点検鏡があれば、

• 曲がり角の向こう
• 配管の裏側
• スラブの先

までしっかり確認できます。
りす丸は、この点検鏡で何度も漏水元を発見しました。
特にキッチン裏などの狭い場所では威力を発揮します。
自撮り棒の先に鏡がついているイメージです。

 LED付き・50cm以上伸びるタイプの点検鏡がおすすめ鏡は丸型よりも長方形や小判型のほうが使いやすい

ウレタン手袋

暗い天井裏で手探り作業。
りす丸も一度、突き出たネジを掴んで流血しました。
軍手は、

• 水は染みる
• ネジは貫通
• 指先の感覚も鈍る

ウレタン手袋なら、

• 防水
• 防刃
• 指先感覚あり

安全性と作業効率が段違いです。

 漏水調査にはやや薄手の15ゲージ（網目の細かさ）くらいがおすすめ。狭い場所での作業にも最適です。

きれいな脚立（3段〜4段）

これ、地味だけど信用に直結します。
りす丸は一度、作業用の汚い脚立をそのまま室内に持ち込んで、居住者にドン引きされました。

緊急時でも、宅内に持ち込む脚立は“清潔さ”が命。

• 3〜4段
• コンパクトに折りたためる
• 黒やブラウンなど落ち着いた色
• ゴム足で床を傷つけない

この条件を満たす脚立がベストです。
さらにフローリングを傷つけないように床保護マットを使用すれば、管理員の配慮が居住者に伝わります。

 室内作業に最適な脚立はこちら

 フローリングを傷から守る保護マットはこちら

超吸収ペット用トイレシート

雑巾で拭いても、ポタポタ落ちる水は止まりません。
りす丸も雑巾で苦戦していたところ、居住者から「ペットシート使ってみたら？」と言われて使ってみたら…これが最強！

• 押し当てるだけで一瞬で吸水
• 厚手のワイドタイプがベスト
• 使い捨てできて衛生的

漏水現場で一番活躍するのは、実はこのシートです。

 厚手で吸水力抜群のペットシートはこちら

防水テープ

りす丸は以前、普通のビニールテープで止めようとして失敗し、水が止まらず居住者から再クレームになった苦い経験があります。
防水テープなら、

• 巻き付けるだけで自己融着
• 数時間の止水が可能
• 専門業者が来るまでの“時間稼ぎ”に最適

給水管の漏水には必須のアイテムです。

 強力な防水シリコンテープはこちら

「漏水7つ道具」はいつでも持ち出せるリュックにまとめる

りす丸は、脚立以外の6つをすべてリュックにまとめています。

• すぐ持ち出せる
• 両手が空く
• エレベーターが混んでいても移動しやすい
• 汚い工具箱を住戸内に持ち込む必要がない

汚い道具箱を居住者のお部屋に持ち込むのはNGです。

作業リュックを選ぶポイントはこちら、

• 20L～40L前後のワークリュックが最適
• 仕切りが多いと道具が迷子にならない
• 漏水対応ならば防水素材が必須

 現場作業に最適なワークリュックはこちら

「漏水7つ道具」は管理室の備品として購入してもらおう

「漏水7つ道具」は全部そろえても費用は数万円程度です。
トラブル対応の必需品なので、管理員が自前で買うのではなく、管理室の備品として購入してもらいましょう。

この7点、全部揃えても数万円程度です。
でも効果は絶大、

• 初動スピード
• 被害の最小化
• 居住者満足度
• 管理会社評価

全部が変わります。
りす丸が提案したときも、最初は「そこまで必要？」と言われました。
でも実際に漏水が発生した際に大活躍し、 専有部の被害を最小限に抑えられたことで高く評価されました。

まとめ｜漏水対応は装備が9割

漏水は管理員にとっても住民にとっても一大事。
被害を最小限に抑えるためには、装備が9割です。
りす丸が実体験でそろえた「漏水7つ道具」があれば、 新人管理員でも漏水トラブルがこわくありません。
今日紹介した道具は、すべて数千円〜数万円でそろえられます。
新人管理員のうちは、1個ずつ悩むより、まずこの7点を一式そろえた方が正解。

管理室にまだそろっていない道具があれば、今日から準備を始めてみてください。
道具を使いこなすことが、そのまま管理員のスキルアップにつながります。